Contrato de administração de condomínio: saiba tudo sobre o assunto!

Saber o que deve constar em um contrato de administração de condomínio é fundamental para ter uma relação saudável e sem problemas jurídicos com a empresa que prestará serviços para o seu edifício.

Quer saber como funciona um contrato de administração de condomínio e conhecer as responsabilidades de uma administradora? Então, siga com a leitura! 

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Contrato de administração de condomínio: o que deve constar? 

O contrato de administração de condomínio deve ser feito de forma detalhada e precisa contar com todos os serviços elencados da administradora. É primordial também que nesse documento constem as taxas extraordinárias cobradas pela companhia. 

Logo, antes de firmar um contrato de administração de condomínio, é essencial verificar os seguintes aspectos:

1. gestão de funcionários: é preciso estipular exatamente quais serão os serviços prestados nesse item. Afinal, a administradora poderá apenas cuidar da folha de pagamento e de eventuais cobranças de encargos, ou então ser a responsável por todos os trâmites dessa gestão, desde a contratação até o distrato de funcionários;
2. seguros: legalmente, é o síndico que se responsabiliza pelos seguros feitos pelo condomínio. No entanto, a admissão e a renovação desse item podem ser atribuídas à administradora. Logo, é crucial estabelecer esses aspectos para evitar confusões; 
3. auxílio jurídico: geralmente, as administradoras não cobram por esse tipo de assistência. Porém, caso existam ações trabalhistas, os honorários serão cobrados à parte;
4. pagamentos de contas e multas: nesse item é primordial que o contrato de administração de condomínio ressalte a importância da responsabilidade da empresa em relação ao pagamento de contas e multas;
5. valores cobrados mensalmente: as taxas comumente variam de 5 a 10%. Porém, os condomínios comerciais apresentam um valor superior (cerca de 20%). Desse modo, é essencial determinar quais serão as taxas a serem cobradas;
6. estimativa orçamentária: é preciso que a administradora defina as previsões mensais e anuais do orçamento. Todas elas devem constar no contrato de administração de condomínio;
7. tipo de conta: é importante que o documento informe se a conta do condomínio será em conjunto com a empresa ou se ela terá um própria;
8. fornecedores: a administradora geralmente se responsabiliza em realizar, no mínimo, três orçamentos relacionados a fornecedores. Assim, é preciso que esse item seja detalhado no documento. 

Crédito: Freepik

Responsabilidades de uma administradora de condomínio

Ao contratar uma administradora de condomínio é preciso entender, em detalhes, quais são as responsabilidades dessa prestadora de serviços. Regulamentadas pelo Art. 653 do Código Civil, as principais tarefas de uma administradora de condomínio são:

• gerenciamento de documentos;
• transcrição de atas;
• produção de planilhas sobre a concorrência;
• controle de mandatos;
• administração do cadastro dos proprietários;
• atendimento aos condôminos;
• assistência ao corpo diretivo;
• gerenciamento de contratos de serviços terceirizados e de conservação e de manutenção;
• presença em assembleias; 
• administração de controle de incêndios;
• gestão de locação de espaços;
• recrutamento de funcionários;
• produção de folha de pagamento;
• elaboração de estimativas orçamentárias;
• atualização da legislação que estabelece a administração de condomínios;
• auxílio na assinatura de contratos;
• ajuda na produção de Regimes Internos;
• emissão de notas judiciais e extrajudiciais;
• prestação de serviços tributários, trabalhistas e fiscais; entre outras. 

Modelo de contrato de administração de condomínio 

Segundo o site JurisWay, um contrato de administração de condomínio deve constar: 

“Pelo presente instrumento particular de prestação de serviços, de um lado …., com sede à Rua …., …. – …., nesta Capital, inscrita no C.G.C. Sob Nº …., neste ato representada por seu Diretor ……, Brasileiro, Casado, Administrador de Empresas, portador da Cédula de Identidade – R.G. Nº………, e inscrito no C.P.F. sob o Nº ….., residente e domiciliado à Rua …..,……., apto. …, ……., de agora em diante chamada simplesmente de CONTRATADA e, de outro lado o Condomínio Edifício de agora em diante chamado de CONTRATANTE, têm entre si como justo e contratado o seguinte:

1. DO CONTRATO

A CONTRATADA compromete-se a fornecer ao CONTRATANTE os seguintes serviços: (discriminar os serviços).

1.1. DAS DESPESAS:

Cabe à CONTRATADA pagar pontualmente, respondendo por acréscimos, multa a que der causa, todas as despesas gerais e impostos, taxas eventuais das áreas comuns, contas e obrigações condominiais, representadas por documentos legais, devidamente autorizados pelo Síndico e/ou Assembleias, salvo se houver insuficiência de previsão orçamentária ou débitos de Condôminos.

1.2. DAS COTAS CONDOMINIAIS E COBRANÇAS:

Deverá a CONTRATADA promover rateio das despesas entre os senhores condôminos, cobrança, arrecadação da respectiva contribuição e contabilização das cotas condominiais aprovadas ou não em Assembleia, mediante o envio antecipado de carnês (avisos-recibos) aos Condôminos, para pagamento em bancos conveniados com a CONTRATADA.

1.3. DAS PRESTAÇÕES DE CONTAS:

A CONTRATADA prestará contas, mensalmente, até o dia ??, a todos os condôminos com a demonstração de receita e despesa, relação de condôminos em débito e encaminhamento ao Síndico e aos Membros do Conselho Consultivo de todos os documentos (inclusive cópias de comprovantes salariais e obrigações sociais) comprobatórias de receitas e de pagamentos efetuados para apreciação, conferência e parecer.

1.4. DO DEPARTAMENTO PESSOAL:

Compete à CONTRATADA a seleção e recrutamento de pessoal para o quadro de empregados do condomínio e apresentação dos candidatos ao Síndico para entrevista e deliberação.

Ficará sob a responsabilidade da CONTRATADA a formalização dos registros, admissões, demissões em cumprimento às determinações do Síndico, assim como respectivas regularizações em órgãos competentes.

A elaboração de folha de pagamento, FGTS, PIS e cumprimento de todas as exigências da Legislação Social e Trabalhista também estará sob a responsabilidade da CONTRATADA.

1.5. DA ASSISTÊNCIA JURÍDICA:

A CONTRATADA, através de seu Departamento Jurídico, atenderá gratuitamente ao CONTRATANTE, em consultas e na orientação de natureza jurídica relativas à administração ordinária do Condomínio.

Em casos especiais em que haja necessidade de Contrato, carta a ser enviada via Cartório de Títulos e Documentos, ou ainda providências análogas, os honorários advocatícios serão tratados em cada caso, com prévia autorização do Síndico e com outorga da procuração específica.

A cobrança dos condôminos inadimplentes será efetuada em primeira tentativa por empregado da CONTRATADA. Em caso de insucesso será indicado um escritório de advocacia que promoverá a cobrança mediante a outorga de procuração e contrato de honorários.

Nas reclamações trabalhistas, não havendo acordos, o que ensejará o acompanhamento do processo até a última instância, os honorários dos advogados serão cobrados à parte, de acordo com ajuste prévio com o Síndico.

1.6. SERVIÇOS ESPECIAIS:

Na ocorrência de serviços especiais não especificados no presente contrato, se confiados à CONTRATADA, serão cobrados à parte mediante prévia e expressa autorização do Síndico.

2. DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO:

2.1. Serão devidos à CONTRATADA, a título de pagamento dos serviços prestados, uma taxa de serviços de ?% (por cento) incidente sobre as contribuições condominiais ordinárias.

Não incidirá taxa sobre rateios para aquisição e instalação de itens de investimento e benfeitorias.

3. DO PRAZO:

3.1. O presente Contrato terá duração de ? meses, podendo ser denunciado, por qualquer das partes, mediante aviso prévio com 30 (trinta) dias de antecedência, após cumprido o primeiro trimestre, caso em que, não o fazendo, implicará no pagamento de um valor correspondente à última remuneração devida.

4. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS:

4.1. Serão debitados à parte, os serviços de registros das atas, correios, taxas bancárias, certidões de interesse do condomínio CONTRATANTE.

4.2. A assistência profissional de representante da CONTRATADA em Assembleias Gerais Ordinárias e até de uma Assembleia Geral Extraordinária por trimestre, não implicará em qualquer tipo de remuneração.

A partir da segunda Assembleia Geral Extraordinária no trimestre será cobrado como remuneração o valor de  ? (reais) por assistência profissional.

4.3. A CONTRATADA manterá uma conta corrente em Banco, onde será depositada em nome do Condomínio toda receita provinda de cobrança de Condomínio, multa, rateios, mais a renda da aplicação do saldo da conta corrente em Fundos, ou quaisquer outras importâncias pertencentes ao Condomínio.

4.4. Não havendo efetiva disponibilidade de saldo em conta corrente do CONTRATANTE para cobertura de gastos do Condomínio sejam despesas ordinárias e/ou extraordinárias, a CONTRATADA dará ciência ao Síndico, para regularização imediata da situação. Não sanada a insuficiência a CONTRATADA ficará desobrigada dos pagamentos, não assumindo assim qualquer responsabilidade, ficando claro que a CONTRATADA não disporá de importância alguma a título de antecipação para prover qualquer pagamento.

4.5. Responderá por perdas e danos a serem apurados em ação própria a parte que infringir alguma das cláusulas do presente Contrato.

4.6. A CONTRATADA exercerá a administração seguindo precedentes contidos na legislação vigente, em estrita obediência às decisões das Assembleias, do Sr. Síndico e dos membros do Conselho Consultivo.

4.7. O Condomínio, sempre que solicitado, se compromete a fornecer todo e qualquer documento, esclarecimento, informação à CONTRATADA, visando o efetivo cumprimento do presente instrumento.

4.8. Fica eleito o Foro da Comarca de (…), com exclusão de qualquer outro por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvida que possa surgir na efetivação do presente contrato.

E, por estarem as partes, CONTRATADA E CONTRATANTE, de pleno acordo, é assinado o presente instrumento particular na presença de 2 (duas) testemunhas abaixo identificadas, em 2 (duas) vias de igual teor e forma.

Local e data,

CONTRATADA;

CONTRATANTE;
TESTEMUNHAS”. 

Crédito: Freepik

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