Contrato síndico profissional: o que deve ter em cada cláusula [+ principais dúvidas]

A contratação de um síndico profissional está se tornando, a cada dia, uma prática mais comum em condomínios de todos os portes. Entretanto, como garantir legalmente o cumprimento de todos os deveres e obrigações desse profissional? Por meio do desenvolvimento de um contrato para síndico profissional, seu condomínio tem essa segurança.

Poder contar com um especialista, que sabe exatamente o que fazer e se dedica integralmente à administração de condomínios (dentro do que tange a alçada do síndico) é uma alternativa para garantir o funcionamento eficiente da gestão.

Antes de apresentarmos um guia de como montar um contrato de síndico profissional, é importante que você saiba que essa profissão é regulamentada e prevista pelo Novo Código Civil, de 2002.

Segundo o Art. 1.347 (Lei Federal 10.406/02):

“A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Não é necessário estabelecer vínculo empregatício. Por meio do contrato, síndico profissional é um prestador de serviços.

Se você ainda está em dúvidas sobre essa contratação, antes de aprender como fazer um contrato de síndico profissional, acesse o artigo; “O que faz um síndico profissional: porque e como contratar”.

Como fazer um contrato de síndico profissional

Existem algumas etapas gerais a serem cumpridas ao desenvolver um contrato para síndico profissional. Elas podem divergir de condomínio para condomínio, por isso, é importante que, ao criar esse documento, a assembléia tenha o apoio jurídico de sua administradora.

De maneira geral, algumas das cláusulas que devem constar neste contrato de síndico profissional são:

• Dados do contrato: no cabeçalho do contrato, apresentam-se as partes, sendo o condomínio, o contratante, e o síndico, o contratado. Neste local é preciso constar dados como nome, CPF do síndico, CNPJ do condomínio, endereço de cada uma das partes, entre outras informações;
• Cláusula 1: apresenta-se o objetivo do contrato, que pode ser descrito como “firmar a prestação de serviços de síndico profissional”;
• Cláusula 2: apresenta a lista de serviços que serão prestados pelo contratado, entre eles; convocar a assembléia dos condôminos, representar o condomínio em juízo ou fora dele defendendo seus interesses, cumprir e fazer cumprir a conversão, o regimento interno e as determinações da assembleia, cuidar da manutenção e conservação das partes comuns do condomínio, elaborar orçamento da despesa e receita de cada ano, gerenciar os recursos do condomínio, cobrar inadimplentes, prestar contas, realizar seguro e mais;
• Cláusula 3: é sugerido que haja uma definição por escrito dos limites de autonomia da contratada;
• Cláusula 4: define-se o valor da remuneração do contratado e as condições de pagamento dos serviços prestados;
• Cláusula 5: se estabelece a duração do contrato, com informações sobre possíveis multas e encargos em caso de destituição do contrato antes do prazo, descrevendo os custos para cada parte;
• Cláusula 6: é importante que o contrato para síndico profissional deixe claro a exclusão de possibilidade de existência de vínculo empregatício, sendo a contratada apenas prestador de serviços;
• Cláusula 7: definição do foro;
• Local e data;
• Assinaturas do conselho e contratado.

Antes de seguirmos, é importante a compreensão de que o “modelo” acima é apenas um esboço do que pode vir a ser o seu contrato com síndico profissional. Existem outras cláusulas que podem ser incluídas e outras até retiradas. Por isso, é importante o acompanhamento com apoio jurídico.

Entre outros aspectos comuns de um contrato com síndico profissional, estão:

• definição de quantas visitas serão feitas semanal ou mensalmente ao condomínio;
• quantas horas o síndico estará a disposição fora do condomínio, em ligações, por exemplo;
• como e onde ocorreram os atendimentos.

Para o acompanhamento efetivo do trabalho do síndico, seja ele interno ou terceirizado, indicamos a leitura de; “O que o síndico não pode fazer? 6 práticas que são proibidas”.

Dúvidas comuns para a construção do contrato de síndico profissional

Para os condomínios que estão adotando agora o modelo de síndico profissional, algumas dúvidas sobre a construção do contrato, são bastante comuns.

Quem vai assinar esse contrato?

Uma vez que o síndico é o responsável pelas assinaturas de contratos do condomínio, quem deveria assinar o contrato com o síndico profissional?

Uma das possibilidades para este caso é que antes da contratação os condôminos se reúnam para decidir sobre a contratação de um síndico profissional.

A partir disso, o conselho do condomínio deve ir em busca de um profissional capacitado para a atividade. Neste aspecto, a oHub pode te ajudar. Trata-se de um site que reúne uma lista de empresas que realizam a prestação do serviço de síndico profissional. Você pode compará-las, em 5 minutos solicitar um único orçamento e receber várias propostas de empresas diferentes, sem precisar ficar pesquisando horas no Google ou pedindo recomendações.

Ao receber as ofertas, a assembleia, liderada pelo conselho, deve realizar a comparação de propostas.

É interessante que se defina em ata, que caberá ao conselho assinar o contrato com esse profissional.

O Art. 1348  (Lei Federal 10.406/02) permite que a assembleia nomeie um representante para determinados atos administrativos, que age em nome do síndico, então esse conselho vai estar com plenos poderes para assinar o contrato com o síndico profissional.

Como cancelar o contrato?

Um síndico convocaria uma assembleia de moradores para uma reunião que irá discutir a revogação de seu próprio contrato? Isso poderia causar uma série de problemas para os condomínios.

Para evitar esse tipo de contratempo, é importante que a convenção do condomínio dê ao conselho o direito de convocar uma assembleia.

Seguindo a ideia apresentada acima, se discute de quem é o poder para cancelar o contrato com o síndico profissional: alguns entendem que o conselho pode rescindir o acordo, outros afirmam que isso só poderia ser feito com a aprovação da assembleia. Uma vez que a assembleia escolheu o profissional, é indicado que ela também possa participar da dissolução do contrato.

Principais motivos dos condomínios que optam por contratar um síndico profissional

1. O síndico não é um morador

O fato do síndico, quando terceirizado, não ser um morador pode ser visto como uma grande vantagem. Existem muitas razões para isso, mas entre as principais estão:

• um síndico que não é morador não sente constrangido de chamar atenção ou cobrar seus próprios vizinhos;
• o síndico terceirizado não tem uma relação pessoal (nem de amizade nem de inimizade) com ninguém do condomínio, isso o deixa mais isento em suas posturas.

2. O síndico terceirizado é um profissional

A gestão de um condomínio pode ser, em alguns casos, muito mais complexa do que a de uma empresa, afinal, são vários donos, cada um com desejos diferentes, que precisam entrar em um acordo para a melhoria da qualidade do espaço compartilhado.

Visto isso, o trabalho com um síndico amador, que é o que acontece quando um síndico é eleito entre os moradores, pode ser tão perigoso quanto a contratação de um gestor inexperiente para o cargo de Diretor Financeiro de uma grande empresa.

Repare que a inexperiência não é incompetência. Entretanto, será que o local de moradia de dezenas de famílias, tem tempo suficiente para lidar com um síndico em período de aprendizagem? Os condomínios que buscam por um contrato com síndico profissional, acham que não.

3. Relação firmada em contrato

Este foi o mais importante tema abordado neste artigo: como desenvolver um contrato com um síndico profissional.

Nós voltamos a falar sobre esse documento aqui no final do post, pois, o contrato firma as obrigações a serem cumpridas por esse profissional, dando segurança ao condomínio e seus moradores.

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