O que o síndico não pode fazer? 6 comportamentos comuns que são proibidos!

O que o síndico não pode fazer? Quais são seus limites como gestor do condomínio? Até onde vai sua autonomia?

Essas perguntas são muito comuns para moradores e candidatos ao cargo.

A verdade é que muitas razões levam a dúvidas como o que o síndico não pode fazer, mas a principal é o fato de o síndico ser, na maioria das vezes, um morador e não um profissional especializado.

Em grande parte das vezes, o eleito síndico não tem uma preparação administrativa para assumir a função e isso pode se tornar um problema.

Cargo regulamentado pelo Código Civil

Talvez você não saiba, mas o Código Civil rege as atribuições do síndico. Por isso, antes de qualquer coisa, é preciso conferir as atribuições do síndico direto na fonte.

O síndico deve cumprir uma série de obrigações e deveres, que regem esse cargo, e podem ser acessadas no artigo 1.348 do Código Civil.

Entretanto, o que muitas vezes acontece é que além dos deveres estabelecidos em Lei, o síndico se sente no direito de tomar decisões arbitrárias. Então o síndico pode fazer o que quiser? Não!

O síndico não é dono do condomínio, nem do dinheiro arrecadado com as taxas pagas pelos condôminos. Ao contrário, o poder está nas mãos da assembleia e a da maioria de moradores.

O síndico presta serviços de administração e gerência para o condomínio, entretanto, as decisões importantes, principalmente relacionados ao uso do dinheiro em caixa e do espaço comum, devem ser tomadas por toda a assembleia.

O papel do síndico é perceber a necessidade de convocar a assembleia e auxiliá-la até a decisão da maioria.

Dito isso, o que o síndico não pode fazer?

A seguir, listamos algumas atitudes comuns em condomínios, mas que NÃO podem ser cometidas por um síndico.

O que o síndico não pode fazer? 6 comportamentos comuns que são proibidos!

1. Não pode expor inadimplentes de maneira pública

Um dos papéis mais chatos de ser síndico é, sem dúvida, ter que cobrar moradores que estão com a taxa do condomínio atrasada.

Sim, o síndico pode – e deve – realizar esse tipo de cobrança, entretanto, precisa saber COMO realizar essa abordagem de maneira a não constranger o morador em questão.

É proibido, por exemplo, colocar o nome ou o número do apartamento em quadros de aviso, com indicações de cobrança ou atraso.

O constrangimento de moradores é completamente proibido, mesmo que pessoalmente.

A cobrança deve ser feita de maneira profissional e amigável.

2. Não pode conceder descontos para inadimplentes

Ainda falando da taxa condominial – sim, esse é o principal ponto de divergência em muitos condomínios – e do que o síndico não pode fazer sobre esse tópico, entramos na seara dos descontos concedidos a quem está inadimplente.

O ideal é que o regimento interno do condomínio aborde esse tema tão delicado, deixando claro as políticas da assembleia.

É importante descrever os tipos de negociações que podem ser realizadas com quem está devendo, para quem ninguém se sinta prejudicado, principalmente os moradores que estão em dia com suas obrigações.

O ideal é que o síndico proponha um parcelamento da dívida e não abatimento de juros e taxas.

De qualquer maneira, o síndico não pode conceder descontos aos inadimplentes uma vez que o dinheiro não é dele, mas sim de todo condomínio.

Lembre-se que o nome do morador portador da dívida também não pode ser revelado. É por isso que recorrer ao regimento interno e à Lei é a melhor solução para esses casos.

3. Não pode deixar de prestar contas quando requisitado

Qualquer morador do condomínio pode solicitar uma prestação de contas, a qualquer momento e, entre a lista com o que o síndico não pode fazer, está se recusar a apresentá-la.

O ideal é que a cada ano ou semestre o síndico faça uma apresentação em assembleia, para demonstrar a movimentação financeira do condomínio, seus gastos e arrecadação. Entretanto, mesmo com essa prática, o síndico não pode se recusar a fazer uma prestação para um condômino que a solicitar.

Novamente, o dinheiro não é do síndico, mas sim do condomínio.

Da mesma maneira, um síndico quando substituído por outro, não pode reter documentos ou contratos. Tudo deve ser repassado de forma transparente para a nova gestão.

4. Não pode realizar obras ou contratar serviços que impactem financeiramente o condomínio, sem anuência prévia da assembleia

Na mesma linha de raciocínio de que o dinheiro do condomínio, é do condomínio, o síndico não pode investi-lo sem antes aprovar o gasto em assembleia. É claro que obras emergenciais podem ser realizadas sem a execução de uma coletiva, mas obras como as de embelezamento, por exemplo, devem ser votadas e acordas.

Outro ponto, o síndico não pode decidir, por exemplo, contratar um serviço de portaria remota, sem antes discutir o assunto em assembléia.

Gastos e serviços que impactam no orçamento e no dia a dia de todos os condôminos, devem ser discutidos entre todos os condôminos.

5. Deixar de pagar compromissos financeiros do condomínio

Como dissemos, um síndico é como um administrador, que precisa gerenciar, entre outras coisas, as contas do local. Em alguns casos, há o apoio de uma administradora de condomínios, que irá garantir o pagamento de funcionários, direitos trabalhistas e outros contratos, como seguro e portaria virtual.

É importante deixar claro de quem é a responsabilidade dessas contas. O síndico, entretanto, tem que acompanhar cada gasto, garantindo o recebimento de recibos e notas fiscais.

6. Não pode tomar partido pessoal em problemas entre moradores

Síndico pode fazer o que quiser? Não! Viver em grupo não é fácil e o síndico precisa ser o equilíbrio, e nunca mais uma fonte de tensão.

Os maiores problemas em estão relacionados aos gastos financeiros e ao convívio nas partes comuns dos condomínios, como salão de festas e piscina. Problemas entre vizinhos próximos, do mesmo andar ou de cima e de baixo, também podem causar muita dor de cabeça.

O que o síndico não pode fazer nesses casos? Tomar partido.

Qualquer problema de convivência deve ser resolvido buscando a conciliação e o meio-termo entre as partes. Se um acordo for impossível, novamente o regimento interno deve ser acessado. Em algumas situações, a Lei também pode, e deve, servir de base para a resolução de problemas.

Mediar é o papel do síndico.

Leia mais em: Quem pode ser síndico?

Síndico profissional: a escolha da vez!

É claro que a resposta para “o que o síndico não pode fazer” abrange outras coisas que não estão listadas neste guia, entretanto, nossa preocupação foi enumerar os principais problemas e desvios de conduta que acontecem dentro de condomínios de todos os tamanhos.

Uma das grandes razões, para condutas inadequadas, é a falta de preparação para assumir essa tarefa tão importante que é gerir um condomínio.

Para resolver essa questão, surgiu no mercado a figura do síndico profissional.

Também legalizado pelo Novo Código Civil, de 2002, Art. 1.347 (Lei Federal 10.406/02), o síndico profissional se dedica a todas as tarefas que cabem a um síndico-morador, mas de maneira profissional, sem envolvimento pessoal nas questões condominiais e com domínios sobre seus deveres e direitos.

Segundo o Art. 1.347 (Lei Federal 10.406/02):

“A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Para compreender de maneira mais abrangente os benefícios da adoção desse modelo de síndico, indicamos o artigo; “O que faz um síndico profissional: porque e como contratar”.

Saiba também que é necessário firmar um contrato com síndico profissional, garantindo que o condomínio poderá contar com toda sua expertise, por um período determinado de tempo, indicando também obrigações e deveres. O vídeo abaixo detalha a parte burocrática da etapa de contratação.

Para saber mais sobre o funcionamento do síndico terceirizado, bem com entender os custos ligados a esse profissional, que recairão sobre seu condomínio, acesse o sistema da oHub e solicite um orçamento com as melhores empresas de síndico profissional do mercado.

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