Plano de manutenção predial: veja vantagens e como executá-lo

Já imaginou uma interrupção geral de energia no prédio? Ou um elevador que não funciona? Os danos podem ser gigantes! Por estas e outras razões, a criação de um plano de manutenção predial é mais do que recomendada.

A importância desse planejamento é tão grande que a JLL identificou investimentos no valor de 3 bilhões de dólares no setor. Segundo os gestores, a adoção de um bom plano de manutenção predial é capaz de impactar positivamente desde os empregados até a resiliência da empresa diante de desafios.

Ainda assim, porém, muitos gestores não sabem o que é um plano de manutenção predial, quais suas principais funções ou como executá-lo corretamente. Se este é o seu caso, o artigo de hoje vai te ajudar a compreender o poder desse documento.

Continue a leitura e veja a importância de um planejamento de manutenção eficiente e como essa medida impacta sua forma de gerenciar.

O que é um plano de manutenção predial?

É um documento técnico e gerencial que organiza, padroniza e programa todas as ações necessárias para conservar, operar e preservar a infraestrutura de um prédio ao longo do tempo. O plano define como tudo deve ser mantido, como, quando, por quem e com quais recursos.

O objetivo é garantir segurança, desempenho, conformidade legal e cuidado com a vida útil dos bens. Por meio dos diversos tipos de serviços de manutenção predial, a equipe sabe o que precisa acompanhar, quando e como a vistoria deve ser feita e quais equipamentos usar para testes de desempenho.

Esse conjunto de práticas permite:

• prevenir falhas de equipamentos e recursos;
• solucionar erros;
• garantir a funcionalidade dos sistemas envolvidos.

Para que serve o plano de manutenção predial?

A manutenção predial é responsável pela gestão do espaço e serve como apoio à execução de atividades de atendimento, gestão e conservação. Em resumo, um plano garante o funcionamento ideal de um estabelecimento ao manter ou substituir pessoas e equipamentos necessários para a execução dos processos de um ambiente comum.

Qual a importância do plano de manutenção predial?

Além de manter o funcionamento ideal de todos os equipamentos necessários para a manutenção do edifício, o plano é importante porque:

• preserva a integridade de equipamentos;
• garante a segurança do uso de máquinas, equipamentos e demais materiais;
• repara falhas;
• amplia o tempo de vida de um recurso e do espaço em si.

Em outras palavras, a importância do plano de manutenção predial está em sua capacidade de garantir proteção, continuidade operacional, economia e conformidade com leis e normas brasileiras. É o instrumento central para assegurar que um edifício (residencial, comercial ou industrial) funcione com desempenho adequado.

É por meio desse documento que você determina os tipos de serviço de manutenção predial e, posteriormente, consegue avaliá-los para determinar a qualidade da prestação.

Quais os principais tipos de serviço de manutenção predial?

Existem, basicamente, três tipos de serviços essenciais de manutenção para um edifício:

• preventivo: atua na prevenção de erros, falhas e problemas em geral;
• corretivo: visa corrigir a ocorrência de eventos;
• preditivo: considera o tempo médio de vida útil dos recursos para substituí-los antes que quebrem e gerem prejuízos.

Explicamos detalhes de cada um abaixo.

Manutenção Preventiva

Esse tipo de manutenção ocorre periodicamente e não considera o estado da peça, mas seu tempo de uso. O objetivo é reduzir a probabilidade de falha ou desgaste para mitigar a ocorrência de emergências ou prejuízos.

A manutenção preventiva é comum para equipamentos e recursos de necessidade primária, como:

• rede elétrica;
• geradores;
• sistema de climatização (ar-condicionado e aquecedores);
• equipamentos elétricos;
• elevadores.

Manutenção Corretiva

Ocorre para solucionar um problema já existente e corrigir falhas e erros. A manutenção corretiva, geralmente, ocorre em equipamentos que não são vistoriados dentro de um intervalo de tempo ideal.

Esse tipo de reparo não está previsto em um plano de manutenção predial, justamente por ser algo incidental. A correção amplia os gastos com peças, equipamentos e mão de obra, devido à urgência associada.

Manutenção Preditiva

Enquanto a manutenção preventiva considera o tempo de vida de um equipamento para trocá-lo, a manutenção preditiva utiliza outras análises para compreender o momento exato da necessidade de substituição de um ativo ou componente, como uma peça.

Segundo a norma ABNT 5462/94, o objetivo principal da manutenção preditiva é reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e diminuir a manutenção corretiva.

Por estes e outros motivos, é muito importante contar com empresas de manutenção modernas, com profissionais capacitados para realizar a manutenção preditiva e evitar que problemas ocorram devido a negligência ou falha de monitoramento.

Como escolher uma boa empresa para elaborar um plano de manutenção predial?

A escolha da empresa de manutenção predial correta exige análise cuidadosa dos seguintes critérios:

• qualificação técnica e certificações;
• portfólio, casos e histórico de atuação;
• metodologia;
• capacidade de inspeção e diagnóstico in loco;
• ferramentas e tecnologias;
• transparência e profundidade das entregas;
• suporte, atualizações e pós-entrega;
• reputação, referências e compliance;
• custo-benefício.

A empresa correta faz toda a diferença na qualidade da prestação de serviço. Lembre-se de que você precisa contar com uma parceria que saiba a importância de ações como executar um plano de manutenção predial, caso você já tenha, ou criar um, caso ainda não possua o documento.

Como executar um plano de manutenção predial?

Tanto a criação quanto a execução do plano de manutenção exigem atenção a critérios técnicos e burocráticos, como:

• organização de inventário de ativos;
• estruturação de cronogramas e periodicidade;
• definição de responsabilidade e equipes;
• inspeções e manutenções;
• registro das atividades;
• acompanhamento de indicadores de desempenho;
• ajuste e revisão constante.

Cuidar de todos os aspectos pode ser bastante desafiador, especialmente se você não tem vivência ou conhecimento sobre as atividades e exigências do documento. Neste sentido, contar com uma empresa especializada em plano de manutenção predial é a melhor resposta para suas necessidades.

A terceirização de serviços é uma das melhores estratégias para garantir um bom custo-benefício, equipamentos de última geração para a gestão de manutenção, profissionais capacitados e qualidade de serviço.

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FAQ

Qual a diferença entre manutenção preventiva e corretiva?

A manutenção preventiva acontece antes que ocorram falhas, com periodicidade previamente definida para evitar danos, reduzir riscos e prolongar a vida útil dos equipamentos e espaços. Já a corretiva ocorre após a falha, quando o equipamento já apresentou defeito e precisa de reparo ou substituição imediata.

Com que frequência realizar manutenção predial?

A manutenção predial deve ser feita de forma contínua, com atividades mensais, trimestrais, semestrais e anuais, a depender do sistema. Equipamentos críticos, como bombas, quadros elétricos, SPDA, elevadores e climatização, exigem rotinas periódicas conforme normas técnicas, recomendações do fabricante e condições reais do próprio edifício.