Qual o papel do síndico? Entenda as funções desse cargo

Você sabe qual o papel do síndico? De forma geral, o papel do síndico é representar o condomínio em situações legais ou não, garantir o interesse dos moradores, cuidar da gestão do patrimônio e zelar pelo bem-estar de todos.

Prédios menores até conseguem funcionar sem um síndico, mas não sem uma administradora de condomínio. 

Já prédios maiores e em condomínios com muitas torres, o papel do síndico é fundamental, pois ele faz a ponte diretamente com a administradora.

Apesar de sua importância estratégica, não é um cargo muito cobiçado. Principalmente, porque a opinião geral é de que dá muito trabalho.

Realmente, ser síndico não é uma tarefa fácil, mas saber o que pode e o que não pode fazer é importante independentemente de estar ou não nessa posição.

Se você quer se candidatar ou apenas se informar melhor sobre qual o papel do síndico, continue a leitura e saiba tudo sobre essa função.

Qual o papel do síndico de condomínio?

O papel do síndico do condomínio é o de gestor de todas as atividades que mantêm as dependências seguras e com as contas em dia para ter uma moradia de qualidade. 

O funcionamento de um condomínio e, consequentemente, o papel do síndico são regulados por duas leis nacionais:

• a Lei nº 4.591 de 1964, chamada de Lei do Condomínio; e 
• a Lei nº 10.406 de 2003 que é o Novo Código Civil, também chamada de Lei do Síndico.

A primeira lei estabelece todas as regras para o funcionamento e convivência dos moradores de um mesmo espaço.

Já a segunda lei, atualizou alguns aspectos da Lei de Condomínio de 64, sendo a referência atual para a gestão desses tipos de moradia.  

A pessoa que vai assumir o papel do síndico é escolhida em assembleia como destaca o artigo 1.347 do Código Civil:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Outro documento que regula a gestão e a vida em comum dos condôminos é a Convenção condominial, que é elaborada assim que o condomínio passa a ter moradores.

Detalhes como a forma de pagamento da taxa de condomínio, decisões administrativas e regimento interno são especificados na convenção, a qual todos os moradores têm acesso.

Leia também: Quem pode ser síndico em um condomínio? Tudo sobre o assunto!

O que pode e não pode fazer um síndico?

Agora que já falamos sobre qual o papel do síndico e as leis que regulam suas funções e a convivência em um condomínio, vamos explicar quais são as obrigações do síndico e também o que não compete a ele fazer. 

O que um síndico não pode fazer?

Listamos abaixo as principais atitudes que o síndico não pode fazer, pois violam as leis acima que regulam o funcionamento dos condomínios. São elas:

• expor condôminos inadimplentes, seja indo até suas unidades, em quadros de aviso ou em assembleias;
• fazer negociações para pagamento das taxas de condomínio dos inadimplentes. O síndico deve seguir o que está especificado na Convenção condominial e no Regimento Interno;
• deixar de prestar contas sobre a administração do condomínio. Todos os gastos devem ser repassados para que os moradores entendam as despesas existentes;
• realizar obras ou contratar serviços sem discussão em assembleia com os moradores, principalmente, se envolvem gastos que serão pagos por todos;
• não realizar o pagamento das despesas essenciais que mantém o funcionamento do condomínio: água, luz, salário da equipe, manutenções, etc.;
• tomar partido em brigas/discussões entre condôminos. O síndico deve, mais uma vez, agir de forma neutra, seguindo a convenção e o regimento no que se refere ao assunto;
• usar o fundo de reserva do condomínio sem autorização;
• entrar em qualquer unidade do condomínio. Mesmo em casos de vazamento, por exemplo, é importante pedir assessoria da administradora antes de qualquer atitude;
• ocupar o cargo de síndico por mais de dois anos, sem realizar uma nova eleição. O síndico pode ser reeleito, mas é necessário passar pela votação em assembleia.

Saiba mais sobre o que está proibido para o cargo no artigo: O que o síndico não pode fazer? 6 práticas que são proibidas

O que o síndico pode decidir sozinho?

As principais funções que o síndico pode executar sozinho são:

• realizar as tarefas administrativas e contábeis do condomínio em dia;
• agendar as reuniões de moradores e notificar a todos os condôminos e proprietários de imóveis;
• gerir os fundos financeiros de reserva;
• fiscalizar e cobrar os condôminos que estão inadimplentes com a taxa de condomínio;
• organizar orçamentos e cronograma de obras e manutenções;
• coordenar a equipe de funcionários, por exemplo, a equipe de limpeza terceirizada ou interna e possíveis serviços de manutenção;
• monitorar as demandas por segurança como, por exemplo, sistemas de câmera, contratação de portaria presencial ou mudança para sistemas de portaria remota;
• organizar e acompanhar a preservação de áreas comuns como salão de festas, quadras esportivas e piscinas;
• gerenciar desejos e necessidade de moradores (aqui entra a capacidade de mediar possíveis conflitos).
• fazer avisos gerais;
• enviar advertências aos condôminos que descumpram o regimento interno ou a convenção condominial;
• aplicar multas, estando munido sempre de provas que comprovem a cobrança. 

Não tem um candidato? Contrate um síndico profissional

Não é incomum que mesmo sabendo qual o papel do síndico, um condomínio chegue na situação de não possuir um profissional para ocupar a função.

Neste momento, uma solução simples pode ser colocada em prática: contratar um síndico profissional.

Mas o que faz um síndico profissional? Exatamente o que um síndico morador faria com a diferença de que ele não reside no condomínio.

Essa posição também é regulamentada nas leis que citamos no início do texto e você pode saber mais neste outro artigo do blog: Síndico profissional e legislação: conheça os prós e contras desta questão.

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