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O síndico é a pessoa responsável pelo condomínio, que representa os moradores em todas as situações, inclusive, judicialmente e faz a administração, gestão do fundo de reserva e gestão de equipe — portaria, limpeza e serviços gerais — que atendem o prédio.
Essas funções podem ser assumidas por um síndico morador, síndico profissional ou transferidos para uma administradora total ou parcialmente.
Os responsáveis por essa definição são os moradores que escolhem em assembleia o modelo de representação que o condomínio vai ter.
Surgiu alguma dúvida sobre a administração e gestão do condomínio? As regras estão estabelecidas no Código Civil Lei nº 10.406/2002.
Na legislação, está definido que um condomínio sem síndico é considerado irregular ou sem representatividade legal.
Esse status pode trazer uma série de problemas de ordem jurídica tanto para o imóvel quanto para o síndico anterior.
Então, se você precisa entender melhor a figura do síndico, continue lendo esse post e entenda tudo sobre esse cargo:
- Qual é a função de um síndico de condomínio?
- O que o síndico não pode fazer?
- Qual é o salário de um síndico?
- Quem pode ser síndico?
- Síndico morador x profissional
- Como contratar um síndico profissional?
Boa leitura!
Qual é a função de um síndico de condomínio?
As funções do síndico de condomínio estão estabelecidas na Seção II do Código Civil para condomínios.
Então, tanto quem vai se candidatar quanto quem é morador, deve saber o que faz um síndico para poder cobrar melhorias no trabalho ou mesmo identificar quando algo não está normal.
O artigo 1.348 lista as nove funções essenciais que compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
O artigo ainda reforça nos parágrafos 1 e 2 que a assembleia dos moradores pode aprovar a transferência do poder de representação para outra pessoa.
Nesse caso, entra a figura do síndico profissional que não é um morador do condomínio, mas uma pessoa que presta esse serviço como autônomo ou como uma empresa.
O síndico morador ou profissional pode ter as suas funções representativas e administrativas divididas com uma administradora de condomínios, por exemplo.
A rotina de síndico é de trabalho intenso, com muitos detalhes e demandas para serem cumpridas. Então, o apoio da administradora ajuda a aliviar a carga de trabalho e garantir a produtividade na gestão.
O que o síndico não pode fazer?
Quando olhamos para a lista do que faz o síndico parece pouca coisa, mas vendo em detalhes cada ponto, o responsável pelo cargo tem bastante trabalho nas mãos.
Aqui é importante destacar que o síndico morador e o síndico profissional têm as mesmas funções. Explicaremos melhor o que é diferente entre eles mais adiante.
Mas também existem condutas que o síndico não pode ter diante da comunidade de moradores para garantir o bem-estar e a boa convivência entre todos. São elas:
Cobrar moradores inadimplentes publicamente
Ter condôminos em dívida com a taxa de condomínio é uma realidade no trabalho de todo síndico. Porém, o síndico não pode fazer cobranças públicas nas assembleias gerais, na presença dos outros moradores ou como pauta da reunião.
Também é inadequado colocar os nomes em uma lista em quadros de aviso do prédio. Na verdade, nem mesmo de forma privada o síndico deve expor o morador a um constrangimento.
O síndico não só pode como deve cobrar os condôminos em atraso, mas deve ser sempre profissional e cordial para ter uma conversa agradável.
Dar descontos em pagamentos atrasados
O atraso na taxa de condomínio acontece por diversos motivos e os moradores podem pedir uma negociação com o condomínio, seja desconto ou parcelamento, para ficar com a conta em dia.
Porém o síndico não pode conceder nenhum tipo de benefício por conta própria para um morador. Afinal, o dinheiro não pertence a ele e sim ao condomínio.
Dessa forma, para orientar a negociação, o síndico deve consultar o Regimento Interno do condomínio que estabelece quais concessões podem ser feitas em casos de inadimplência.
Geralmente, a negociação envolve o parcelamento ao invés de descontos ou abatimentos. Na dúvida, o síndico deve sempre recorrer ao Regimento e à lei para conversar com o morador.
Não fazer prestação de contas
Outro atitude importante que o síndico não pode fazer é se recusar a prestar conta das movimentações financeiras do condomínio.
Como o dinheiro não pertence a ele e sim ao condomínio é parte de suas funções, apresentar a prestação de contas.
O síndico pode convocar assembleias semestrais ou anuais para mostrar a movimentação financeira do condomínio, os gastos e as arrecadações no período.
Quando passar o cargo para um novo síndico, o responsável anterior deve enviar todos os documentos e contratos e nunca reter informações importantes para si.
Aprovar obras e contratações de serviços por conta própria
Qualquer decisão que impacte financeiramente os condôminos deve ser discutida em assembleia.
Dessa forma, o síndico não pode fazer a aprovação de obras, melhorias internas, contratações de serviços sem consultar os moradores.
Segundo o Art. 1.341. do Código Civil, a realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Cada pauta deve ser apresentada, discutida e votada em assembleia antes de serem implementadas. Como o impacto é coletivo, as decisões também devem ser tomadas dessa forma.
Não fazer pagamentos do condomínio
Como administrador, o síndico é responsável por fazer o pagamento de todas as contas relativas ao condomínio, seja para sua manutenção ou para a continuação dos serviços contratados.
Então, o síndico não pode perder as datas e deve arquivar comprovantes e notas fiscais para prestar contas devidamente nas assembleias.
Assumir uma posição nos desentendimentos entre moradores
Por fim, um ponto importante em relação ao que o síndico não pode fazer é tomar partido em questões entre moradores.
A função do síndico é consultar o regimento interno e as regras gerais do condomínio para informar os envolvidos quanto ao que pode e o que não pode no que diz respeito à situação.
A postura do síndico deve ser imparcial e profissional e seu papel é atuar como mediador. Favorecer um morador em detrimento de outro pode, inclusive, causar o afastamento do cargo. Afinal, o objetivo é garantir o bem comum.
Síndico morador x profissional
Agora que você já sabe quais são as funções e também o que o síndico não pode fazer, vamos falar do modelo de gestão de condomínio.
Um prédio pode ser administrado por um síndico morador ou um síndico profissional como destaca o Art. 1.347 do Código Civil:
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
Conheça cada um dos perfis:
Síndico morador
Como o próprio nome diz, o síndico morador é proprietário ou inquilino de uma das unidades (apartamentos) do condomínio eleito para a função.
Desde que sejam pessoas capacitadas para ocupar o cargo, qualquer pessoa pode se candidatar, apresentar suas ideias e ser eleito síndico.
É importante saber sobre: finanças, administração, Código Civil, Lei do Inquilinato, Convenção do Condomínio, legislação trabalhista CLT, Regimento Interno e outras.
Síndico profissional
O síndico profissional é uma pessoa externa ao condomínio contratada para exercer a função de síndico do prédio.
Assim, como o morador, a contratação do síndico profissional só acontece se for aprovada em assembleia pelos moradores.
Para encontrar um profissional para essa posição é possível contratar uma empresa terceirizada de síndico profissional ou contratar um profissional autônomo.
Leia também: Síndico profissional ou morador, qual é melhor?
Como contratar um síndico profissional?
Nem todo condomínio possui um morador capacitado ou disposto a assumir a posição de síndico.
É aí que contratar um síndico profissional pode ser uma solução para garantir que o prédio seja bem administrado.
Como destacamos acima, um síndico profissional pode ser contratado por meio de uma empresa ou ser escolhido um autônomo que atua nesse ramo.
Independentemente de como, para contratar um síndico profissional é importante avaliar:
- a experiência em trabalhos anteriores e atuais. Por exemplo: qual o porte dos condomínios que o candidato já administrou?;
- a média de tempo que o profissional trabalhou/trabalha em outros condomínios e se já foi reeleito;
- os cursos de formação, capacitação e atualização nas áreas-chave para gestão de condomínio como administração, financeiro e pessoal;
- as referências de trabalho dos antigos e/ou atuais contratantes.
Outro detalhe que facilita as entrevistas para contratar um síndico profissional é ter um escopo de trabalho bem definido, com as necessidades principais da gestão, quais soluções o lugar já possui, etc.
O síndico atual pode ser o responsável por fazer esse documento e repassar para a empresa de síndico profissional ou para o prestador autônomo, quais são as necessidades de trabalho para obter um orçamento o mais detalhado possível.
Dessa forma, a assembleia dos moradores vai mais produtiva e cada orçamento recebido pode ser comparado, tanto em relação ao preço quanto em relação a qualificação de cada profissional.
Perguntas frequentes sobre o cargo de síndico
Por que contratar um síndico profissional?
Entre os motivos para contratar um síndico profissional, podemos citar:
- experiência para atuar na função;
- qualificações específicas em áreas-chaves para a administração de condomínio como finanças, gestão e legislação;
- imparcialidade em conciliar conflitos;
- mais habilidade para propor soluções;
- não ter vínculo emocional com moradores e funcionários;
- mais traquejo para negociar com fornecedores;
- imparcialidade nas relações com os prestadores de serviço;
- mais foco na gestão do empreendimento;
- mais dedicação, já que essa é a sua profissão;
- mais zelo pelo patrimônio, cuidando melhor de questões como limpeza e conservação.
Qual é o salário de um síndico profissional?
O salário de um síndico depende de fatores como: arrecadação total, quantidade de funcionários próprios e terceirizados, itens de lazer na área comum, quantidade de inadimplentes, localização do condomínio.
Uma pesquisa do oHub com fornecedores dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Ceará registrou uma média salarial de R$ 3.297. Mas a variação da mesma proposta entre os fornecedores foi de 65%.
Veja a pesquisa completa no post: Síndico Profissional: Quanto custa?
Quando uma pessoa não pode ser síndico?
Uma pessoa não pode ser síndico se estiver inadimplente com a taxa de condomínio. Essa interpretação é baseada no item III do Artigo 1.335 do Código Civil que fala sobre os direitos do condôminos:
O texto especifica que só é possível votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Dessa forma, interpreta-se que se um morador não pode participar e votar, também não pode se candidatar a síndico.
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