O que é e quais são os tipos de serviços de manutenção predial?

Existem três tipos de serviços de manutenção predial:

1. manutenção preventiva;
2. manutenção corretiva;
3. manutenção preditiva.

Cada um deles atua de uma forma para garantir do funcionamento dos equipamentos e recursos do condomínio, ampliar a segurança do local e evitar altos custos como a necessidade de grandes obras e trocas de materiais e maquinários.

A execução desses três tipos de serviços de manutenção predial possuem processos específicos e tecnologias modernas para permitir que a execução do trabalho seja feita de forma ágil e assertiva. Garantindo a funcionalidade dos equipamentos e recursos, bem como a segurança do local.

Isso quer dizer que a manutenção predial não deve ser executada por amadores, mas sim por empresas de manutenção de condomínio com o know-how as ferramentas necessárias para identificar e corrigir falhas, erros e problemas.

Então, o que é manutenção predial preventiva, corretiva e preditiva? Quando acionar cada uma delas?

É isso que vamos apresentar a seguir. Continue acompanhando!

Tipos de serviços de manutenção predial

Conheça a seguir os tipos de serviços para manutenção predial, mais comuns.

O que é manutenção preventiva?

Como o próprio nome sugere, a manutenção preventiva tem o objetivo de prevenir um problema ou uma falha, por isso ela é realizada antes que qualquer um desses problemas aconteça.

A manutenção preventiva segue um cronograma definido pela empresa de manutenção associado às informações compartilhadas pelo fabricante do produto, e acontece periodicamente, de acordo com o ciclo de vida de cada equipamento e das peças que o compõe.

Com base em uma estimativa média do tempo de vida útil de um equipamento a manutenção é realizada, o que acarreta a troca de equipamentos e peças, independente do estado em que elas se encontram.

É bastante comum para a manutenção de elevadores e do circuito de segurança, por exemplo.

Além de evitar que um problema aconteça, a manutenção preventiva evita outros transtornos que surgem a partir do problema principal.

Por exemplo, um erro de funcionamento em um elevador pode colocar em risco a segurança de quem porventura esteja usando o equipamento. Além disso, a reparação de uma falha não é imediata e pode tirar o elevador de uso por um tempo indeterminado e atrapalhar o dia a dia de moradores e funcionários (seja em condomínios residenciais ou empresariais).

Entre os tipos de serviço de manutenção predial preventiva estão:

• a inspeção de instalações de gás;
• instalações elétricas;
• avaliação de sistemas de segurança;
• manutenção de elevadores e mais.

Repare que uma falha nesses sistemas pode causar problemas graves que vão interromper o uso integral das instalações do condomínio, além de potenciais acidentes.

Nesse tipo de situação a manutenção preventiva é o modelo mais indicado para garantir a segurança e o funcionamento integral dos dispositivos.

Leia também: Qual o preço para manutenção de elevadores?

O que é manutenção corretiva?

É o oposto da manutenção preventiva. A manutenção corretiva ocorre quando um problema ou uma falha já aconteceu e é necessário corrigi-la. Ela também pode acontecer quando um desgaste é detectado e corrigido para evitar um problema maior.

Entre os tipos de serviço de manutenção predial corretiva estão todos os problemas que ocorrem sem que você espere. Inclusive a falta de uma manutenção preventiva é a causa de muitos problemas que demandam a manutenção corretiva.

Existem muitos prejuízos associados à manutenção corretiva como:

• tempo de inatividade da máquina ou equipamento;
• maiores custos de mão de obra relacionados a necessidade emergencial de conserto;
• custo de peças de substituição mais elevado;
• acidentes, como no caso de uma falha no elevador;
• problemas associados como falta ao trabalho de um morador que não conseguiu sair de casa porque a garagem parou de abrir e mais.

O que é a manutenção preditiva

Esse último tipo de serviço de manutenção predial fica entre a manutenção preventiva e a corretiva.

Com o uso de equipamentos específicos a manutenção preditiva identifica quando uma avaria pode acontecer, a partir da análise de vários fatores combinados. Lembre-se que a manutenção preventiva considera o tempo médio de vida de um equipamento, aqui esse é apenas um fator considerado.

São feitas visitas presenciais de técnicos e profissionais capacitados e com os equipamentos corretos, que avaliam elementos como:

• condição física de peças e equipamentos;
• avaliação operacional;
• resultados do monitoramento em menores intervalos de tempo;
• testes de desempenho e mais.

Toda essa avaliação tem o objetivo de identificar o estado real do equipamento. Isso só é possível por meio de

• ferramentas como:
• câmeras termográficas;
• técnicas de ultrassom;
• testes de vibração e outros dispositivos.

Na manutenção preditiva uma reparação acontece quando o problema está prestes a acontecer, mas ainda não aconteceu. E não é sorte, é tudo calculado.

As reparações são agendadas antes da ocorrência de uma falha.

De maneira geral, é o melhor tipo de serviço de manutenção predial porque evita dores de cabeça, prejuízos e permite que custos comuns de uma manutenção corretiva emergencial sejam evitados ao mesmo tempo que não executa a troca desnecessária de peças e equipamentos, que podem ocorrer em uma manutenção preventiva.

De maneira geral, por meio da manutenção preditiva você aumenta a vida útil do ativo que está sendo avaliado, sem permitir que danos sejam causados e problemas se concretizem.

Conhecer os tipos de serviços de manutenção predial vai auxiliar na adoção correta de estratégias para redução de custos, melhor aproveitamento de peças e maquinário, e na segurança do condomínio e de seus moradores.

Como colocar em prática a manutenção predial

Antes de mais nada é importante que, independente do tipo de serviço de manutenção predial executado, você conte com profissionais capacitados para a execução de cada etapa e tarefa.

Erros podem causar acidentes e despesas desnecessárias para o condomínio.

Por isso, uma das melhores estratégias para garantir bom custo-benefícios e qualidade de serviço é a terceirização da manutenção do condomínio.

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Ainda em dúvidas sobre a terceirização? Leia mais sobre o assunto no artigo: “Conheça os prós e contras da terceirização em condomínio”.